Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Artış Oranında Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar

Merhabalar, Bu haftaki köşe yazımızda; döviz kuru ve altın piyasasındaki artışa endeksli olarak TL’nin alım gücünün azalması karşısında, kira bedelinde kira sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla oranda artış talep eden ev- iş yeri sahiplerine karşı kira hukuku ve Yargıtay uygulamaları ışığında kiracının haklarından bahsedeceğiz. Bir sonraki hafta ise kiraya veren ev sahiplerinin hukuki sorumluluk ve haklarına değineceğiz. Bilindiği üzere konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda  m. 339-356 arası düzenlenmiş olmakla, her iki tarafa yani kiraya veren ile kiracıyı borç altına sokan iki taraflı bir sözleşmedir. Kira sözleşmesini kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterli olup, sözleşmesinin yazılı olması da kurulma şartlarından değildir. Sözlü olarak da kurulabilen bir anlaşma olan kira sözleşmesinin tabi ki yazılı hale getirilmesi iki taraf açısından ispat hukuku için değerli olacaktır. Ancak gerek TBK gerekse Yargıtay uygulamaları, kira sözleşmesi sözlü ya da yazılı olarak da kurulsa bir takım emredici kurallar ve toplum düzenini ilgilendiren kararlarla; bizleri kiraya veren ve kiracıların hakları konusunda aydınlatmaktadır. Örneğin TBK 347. Madde belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının fesih bildirimini en az  15 gün önce yazılı bildirim yaparsa geçerli olacaktır. Kiracıyı koruyan bu nispi emredici hüküm gereği kira sözleşmesinde bu maddeyi daraltıcı fesih ve tahliye için daha fazla gün önceden bildirim öngörülemeyecek, Yargıtayın genel uygulaması gereği yazılsa da hüküm ifade etmeyecektir. Kira sözleşmesinde  kira bedelinin belirlenmesi hususuna geldiğimizde ; Türk Borçlar Kanunu 334.madde gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde, kira bedelindeki artış oranına esas alınan endeks; Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi , TÜİK tarafından o ay ilan edilen bir önceki kira yılına ilişkin 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı olmakla; bu oran TÜİK tarafından mayıs ayı  için yüzde yüzde 34,46 olarak belirlenmiştir.       Peki kira sözleşmesinde Tüfe oranından daha düşük ya da yüksek oran belirlenebilir mi? Kiraya veren ev kiracının sözleşme serbestisi içinde belirleyeceği kira artış oranının sınırı yukarıda değindiğimiz Tüfe oranıyla sınırlı kalacaktır.  Bu nedenle kiracının TÜFE oranından daha fazla bir artış yaparak kira bedelini ödemesi durumunda söz konusu düzenlemenin kiracı yararına emredici nitelik taşıması sebebi ile fazla ödediği kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilmesi veya sonraki kira bedelleri ile takas edebilmesi mümkündür. Ancak Tüfe oranından daha düşük belirlenen artışa kanunen bir engel bulunmamaktadır. Yani kira sözleşmenizde %15’lik yıllık artış oranı belirlediyseniz sözleşmeniz geçerli olacaktır. Böyle bir durumda kira sözleşmesi yazılı değilse yine kiraya veren geriye dönük olarak kiracıdan Tüfe oranına göre bakiye kalan tutarı isteyebilir. Yargıtay,  bankadan yatırılan kira bedellerine ihtirazi kayıt olmaksızın uzun süre kabul  eden ev sahibinin yine geriye dönük olarak ek zam bedelini zımmi bir anlaşmanın varlığının kabulü halinde isteyemeceği kabul etmiştir. Kiraya veren ve kiracı arasında kira bedeli artışı konusunda uzlaşmazlık çıktığında; sözleşmede artış oranı kararlaştırılmadığında kiraya veren kira tespit davası açabilir, ancak bu davada Tüfe 12 ay ortalamasını aşan bir oranda karar verilemeyeceği de bilinmelidir. Kira süresi 5 yılı aşan sözleşmelerde ev sahibi artık Tüfe 12 uygulamasına katlanmak zorunda olmamakla;  6. kira yılı açabileceği tespit davası ile kiralanan taşınmazın kira bedeline karar verilmesini mahkemeden talep edebilecektir.  Mahkeme, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yanında konutun bulunduğu bölge, konutun durumu, sözleşmenin şartları gibi hususları dikkate alarak ve bir bilirkişi raporu ışığında kira bedelini belirler. Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki içtihadı, tüketici fiyat endeksi art arda 3 yıl için uygulanabileceğinden bu süre sonunda hakkaniyet gereği eski kiracı indirimi de uygulanabilecektir.    Peki TÜFE oranından yüksek şekilde örneğin %55 gibi fahiş bir oranında artış talep eden, ihtarname çeken ya da tahliye davası açan kiraya veren, ev sahibine karşı ne yapılması gereklidir? Yukarıdaki anlatımlara istinaden böyle bir durumla karşılaşıldığında ; haklarınızın bilincinde olarak kira bedeli artışının öncelikle sözleşme oranında yapılması gerektiği böyle bir oran belirli değilse de TÜFE oranına göre maksimum artış yapılacağını ve herhangi bir ihtarname ya da dava açıldıysa da yasal süresi içinde cevap hakkının kullanılması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay uygulamaları ışığında konut ve çatılı iş yerlerinde kira bedelinde artışta kiracının haklarını incelediğimiz bu yazımıza ek olarak haftaya kira sözleşmesinde fesih bildirimleri, tahliye ve kiraya verenin haklarını inceleyeceğiz. Sağlıklı ve mutlu günler dileriz.