Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Tahliye Şartları

01-06-2022

1719 OKUNMA

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve iş yeri kiralarının fahiş şekilde artışa geçtiği günümüz piyasa şartlarında tahliye sebeplerinden uygulamada en sık karşılaşılanları ana başlıklarıyla inceleyip açıklamaya çalışacağız. Kanun koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin engellenmesi amacıyla kira sözleşmesinin hangi nedenlerle feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabilecek hâlleri kanunda tek tek saymıştır. Bu nedenle kiralayan tahliye davası açmak istediğinde davasını kanunda belirtilen yazılı; tahliye taahhüdü nedeniyle, bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle, kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle, yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle, kiralanan yerin yeniden inşası veya imarı nedeniyle, kira bedelini ödemeyen kiracının iki haklı ihtarı nedeniyle, kiracının temerrüttü nedeniyle, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde meskeninin bulunması nedeniyle, kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme nedeniyle, kiracının kiralanan yere kasten ağır bir zarar vermesi nedeniyle ve kiracının iflası nedeniyle açılabilmektedir.   <ul> <li style="text-align:justify">Kiraya verenin konut ya da iş yeri ihtiyacı doğması, tahliye sebeplerinde en sık karşılaşılan başlıklardan biridir. Uygulamada genelde Almanya’dan oğlu-kızı gelen kiraya verenin, böyle bir ihtiyacı olduğunda tahliye hakkı TBK 350.maddesinde yer bulmuştur. Ancak kanun kapsamında bu ihtiyaç kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için sınırlı tutulmuştur. Bu kapsamda kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği açacağı tahliye davası kabul edilmeyecektir.. Bu nedenle açılan davada ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından olduğunun ispatı şarttır. Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir.</li> <li style="text-align:justify">Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir diğer sebep, yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351.maddesine göre kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi yani yeni malik kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Yeni malik bu durumu taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bir aylık süre içinde kiracıya bildirim yapılmazsa tahliye davası reddolur. Ayrıca yeni malik bir aylık süre içinde bildirimde bulunduktan sonra bildirimden altı ay sonra tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiraya veren isterse tahliye talebini kiracıya kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde yapacağı beyanla da bildirebilir. Bu ihtimalde de ihtiyaç gerçek olmalıdır. Aynı şekilde ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından doğduğunun dava aşamasında ispatı tahliye kararı verilebilmesi için zorunludur.</li> </ul>   <ul> <li style="text-align:justify">Kiracı sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu tahliye sebebine kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle dayanılabilir. Yine burada İcra İflas Kanunu kaynaklı icra takibinde ödeme emri ilk ihtar sayılacağı diğer bir ifadeyle aynı noter kanalıyla borçlu kiracıya ihtar çekiliyormuş gibi hüküm doğuracağı ve ilk olarak aktarılan iki haklı ihtara dayanma imkânının da doğabilecektir.</li> <li style="text-align:justify">Kiralanan yerin yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve yapılacak bu işler sırasında kiralanan yer kullanılamayacak durumda ise kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için kiralanan yerin esaslı bir onarıma ihtiyacı olduğunun objektif olarak ortaya konması ve tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığının ispat edilmesi gerekir. Bu dava, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Kiralanan yer, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltıldıktan sonra eski hâliyle, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başka birine kiralanamaz. Aksi hâlde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğar.</li> </ul>   <ul> <li style="text-align:justify">Tahliye taahhüdü, kiracının, kiralanan yeri belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı taahhüt etmesidir. Geçerliliği için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması ve kiralanan yerin boşaltılacağı tarihin açıkça yazılması gerekir. Kiracı kiralanan yeri taahhüt ettiği tarihte kiraya verene teslim etmek zorundadır. Aksi hâlde kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak veya doğrudan tahliye davası açmak suretiyle kiracının tahliyesini isteyebilir.</li> </ul>   <ul> <li style="text-align:justify">Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı buna uymazsa kiraya veren, otuz gün içinde aykırılıkların giderilmesini, aksi hâlde kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir. Buna rağmen aykırılık giderilmezse kiralayan tahliye davası açabilir.</li> </ul>   Sonuç olarak ifade edilmelidir ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda ifade edilenlerle sınırlıdır. Bu kapsamda kanunda açıkça ifade edilmeyen bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesi ancak genel hükümlerdeki şartların varlığı halinde istenebilir.                                                                                     Av. Belkız Sakine DEMİR